Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua cuối năm 2014 sẽ có hiệu lực từ 1/7 tới. Trong nhiều nội dung được bổ sung sửa đổi, việc người nước ngoài nhập cảnh sẽ được phép mua nhà đất, có quyền cho thuê hoặc bán lại được đánh giá... là hướng mở trong quản lý thị trường bất động sản hiện nay.

Theo Bộ Xây dựng, thay đổi này không chỉ giúp thu hút vốn ngoại mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khi các doanh nghiệp FDI đang đẩy mạnh kinh doanh tại Việt Nam, góp phần bổ sung nhu cầu cho thị trường.

Trên thực tế, việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được thí điểm từ năm 2008, song chỉ ưu tiên đối tượng cá nhân là quản lý trong doanh nghiệp FDI hoặc doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực không liên quan đến bất động sản.

Theo số liệu của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đến cuối năm 2014, tức là 6 năm sau thí điểm, mới có hơn 780 người gồm cả Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Trong số này, chưa đến 200 trường hợp là người nước ngoài, trên tổng số khoảng 80.000 người đang sinh sống và làm việc và chủ yếu đang thuê nhà ở. 

Khảo sát trên những đối tượng này, nhiều nghiên cứu thị trường của các đơn vị tư vấn cho thấy nhu cầu sở hữu nhà của người nước ngoài là không nhỏ. Tuy nhiên, do môi trường đầu tư chưa thuận lợi (nhiều thủ tục, thời gian quá dài, nhiều điểm khác biệt so với thông lệ quốc tế...) nên khối ngoại dễ nản lòng.

Giới đầu tư trong nước không quá kỳ vọng khách hàng nước ngoài sẽ giúp thị trường sôi động hơn. Ảnh: Vũ Lê

Khảo sát nhanh của của VnExpress tại TP HCM và Hà Nội cuối năm 2014 cho thấy lượng khách nước ngoài quan tâm và giao dịch bất động sản chiếm trung bình 10% tổng doanh số của các dự án trung - cao cấp. Con số này được đánh giá còn khá khiêm tốn so với tiềm năng thị trường.

Đánh giá cao những đổi mới trong luật, song Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội - bà Hoàng Quỳnh Phương cho rằng hiện ngoài một số doanh nghiệp phát triển bất động sản nước ngoài, hầu hết các nhà kinh doanh trên thị trường vẫn khá e dè, do cơ quan quản lý vẫn chưa ban hành hướng dẫn cụ thể 

"Doanh nghiệp trong nước đang tập trung nghe ngóng, quan sát nhiều hơn là công bố kế hoạch chi tiết", vị này cho biết. Ngoài ra, bà Phương cho rằng tiêu chuẩn nhà ở của khách hàng ngoại quốc rất cao, chủ yếu là phân khúc cao cấp và biệt thự nghỉ dưỡng, nên các chủ đầu tư cần thời gian để chuẩn bị cho các sản phẩm phù hợp mới tính đến giới thiệu cho đối tượng khách hàng mới.

Chia sẻ với VnExpress, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn - Đoàn Chí Thành cho biết lúc này ông chưa hướng tập trung vào đối tượng người mua nước ngoài, một phần do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu trong nước. Chính sách mới, lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng mang tính khuyến khích cho người nước ngoài yên tâm công tác nhiều hơn. "Kể cả vậy thì họ vẫn chọn thuê nhà hơn là mua. Nên tôi nghĩ lượng khách hàng ngoại không đủ sức giúp thị trường địa ốc trong nước sôi động thêm", ông Thành cho hay.

Cùng nhận định, Phó chủ tịch CEN Group - Phạm Thanh Hưng cho rằng các sản phẩm trên thị trường hiện vẫn chủ yếu phục vụ nhu cầu người Việt. Khách nước ngoài chỉ có thể đóng góp thêm một phần nhu cầu cho thị trường mà không tạo nên đột biến về lượng cầu.

"Trong gần 100.000 người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, tôi không dám chắc 10% trong số này có nhu cầu mua nhà để gắn bó lâu dài", ông Hưng nói. Do vậy, việc các doanh nghiệp trong nước không mặn mà với khách mua nước ngoài là điều dễ hiểu.

Một vài chủ đầu tư nội đã có những động thái đầu tiên nhằm đa dạng hóa đối tượng khách hàng. Tháng trước, Vinacapital đã tung ra chương trình dành cho Việt kiều và người nước ngoài mua căn hộ tại Đà Nẵng. Người mua chỉ cần đặt cọc 30% dưới hình thức hợp đồng hứa mua - bán để giữ căn hộ trong thời gian đợi quy định đi vào thực tiễn. Nếu khách hàng đủ điều kiện, chủ đầu tư sẽ chính thức ký hợp đồng mua bán. Trường hợp ngược lại hợp đồng "hứa" sẽ chấm dứt, chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc.

Đất Xanh Miền Bắc- đơn vị phân phối căn hộ cao cấp của Vinhomes, từ cuối năm 2014 cũng giới thiệu một loạt chương trình khuyến mại đặc biệt nhắm đến khách hàng Nga, Ba Lan. Công ty TNHH Hoà Bình cũng đánh tiếng sẽ thu hút khách nước ngoài tại dự án Hoà Bình Green City.

Ông Desmond Sim, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường, khu vực Đông Nam Á, CBRE cho rằng luật mới nhắc đến quyền được mua nhà, nhưng còn rất nhiều vấn đề liên quan cần đề cập. 

"Nếu khách hàng thực sự muốn mua thì họ cần biết điều gì sẽ xảy ra trong 50 năm nữa nếu họ muốn rút khoản đầu tư này. Họ được phép làm gì, tỷ lệ sinh lời ra sao hoặc sau khi bán, chuyển nhượng họ có được chuyển tiền ra khỏi lãnh thổ hay không", ông Desmond Sim bày tỏ.

Theo ghi nhận của CBRE, trong khi giới đầu tư nội chưa thật sự hứng khởi với chính sách thì một xu hướng mới đã manh nha tại thị trường TP HCM khi một vài doanh nghiệp ngoại bắt đầu lên kế hoạch đem sản phẩm chào bán ra thị trường nước ngoài.

"Chúng tôi đang làm việc với một chủ đầu tư, họ cho biết năm nay sẽ đem dự án tiếp thị trực tiếp tại Singapore thay vì ngồi ở nhà đợi khách hàng tìm đến. Trước kia Luật chưa có thì nhiều rào cản, nhưng nay họ có động lực và lợi thể đế triển khai, đây là động thái tốt của thị trường", chuyên gia cho biết.

Song theo vị này, để mời gọi được sự quan tâm của khách hàng nước ngoài quan trọng nhất từ phía chủ đầu tư phải cho khách hàng biết tỷ suất lợi nhuận tại Việt Nam là bao nhiêu, dự án hấp dẫn như thế nào... và rất nhiều vấn đề pháp lý khác.

Thành Tâm